WeWork是一家于2010年在美国成立的房地产公司,专注于联合办公租赁市场。公司最初成立时,面积还不到300平方米。但公司成立近一个月后就实现了首次盈利,此后从未亏损。2014年,WeWork实现了1.5亿美元的营业收入,营业利润率达到30%,市场估值超过50亿美元,预计其2015年营业收入有望超过4亿美元。WeWork的高速发展,赢得高度关注。

一、WeWork的运营模式

从运营模式上看,WeWork主要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面,并进行二次设计,将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间,之后以远高于同业的价格租给各种创业者(公司或个人),并在租金中获利。在日常运营中,除了为各类创业者提供办公空间(办公室、会议室、娱乐设施、生活设施)之外,WeWork还为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务,如定期举办社交活动,促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流;充当中间人,为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁;完善办公空间的各类社交功能,为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅可能。其具体的运营特点如下表所示:

图表:WeWork运营模式的特点

 

 

二、WeWork的盈利模式

目前,WeWork的盈利模式主要来自两个方面:

1、向创业者(个人或公司)收取租金

WeWork主要是在新建的开发区或者萧条的街区开设办公点,先折扣价租下整层写字楼,分成单独的办公空间,再出租给愿意挨着办公的初创企业,采取的是”整批零租”的形式,重点是保证好利差,从而在会员租金和配套服务上收费。WeWork的租金比较高,一张办公桌的月租为350美元,一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元;但是因为其较为完善的创业环境以及完备的创业社交网络,其会员数量一直保持着激增状态。当WeWork在伦敦绍森德(South End)开设最新的办公地点时,一开始就租出去80%。

WeWork的会员数量比较稳定,公司28%的收入来自较小会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或者更大更新的WeWork办公点时,较小的会员就会升级。”我在这里接到了很多生意,即使租金翻倍,我仍然能够赚到钱。”Brilliant Collaborations公司首席执行官乔纳森·斯莫利(Jonathan Smalley)说。这家广告代理商是WeWork沃登面包工厂办公点的会员。

2、隐形回报获利

WeWork除了会员租金和配套服务收费之外,WeWork还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。

除此之外,WeWork管理者看到了以中间人身份向会员介绍各项服务的新收入来源。这些服务包括医疗、会计、法律和云计算。比如通过TriNet,WeWork帮助会员每月节约200美元的健康保险费;WeWork会员使用亚马逊AWS云服务提供的网络主机第一年可免除5000美元费用。虽然目前WeWork没有收取服务中介费,但据公司透露消息,未来这种情况可能会改变。

三、WeWork商业模式的创新分析

WeWork是创新型办公空间的代表,与现有写字楼的经营模式相比,存在着如下创新:

1、地产开发到运营的轻资产创新

目前商业地产和楼宇经济的发展模式主要是”拿地、开发、招租”的运营模式,在这种模式之下,资金投入非常大,而运作周期极为漫长,资金回笼时间非常长。而在WeWork模式中,略去了拿地和开发的环节,通过物业对所租之地进行改造升级。这种模式之下,公司可以在数月之内完成项目交付,让资金得到快速回笼。

2、办公楼宇产品形态的创新

一方面,租面积到租工位,非标准产品到标准产品的进步,瞬间打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性。另一方面,租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性,又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑,营销成本也将随着产品的改进而降低。

3、集约经营到共享经济的创新

客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位,还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。而大部分企业对于公共空间存在依赖性,尤其随着通信网络技术的兴起,便携笔记本、iPad的普及,人们越来越多地尝试在多元化的空间内完成工作、交流、协作–但这部分空间的实际使用率并不高,甚至包括工位本身也是如此。而从另一个角度来看,使用比拥有更有价值。对运营方而言,服务新客户的边际成本趋向为零,有机会降低门槛获取更大的市场容量–类似健身俱乐部的会员制。

4、空间硬件到服务的变革

办公空间是企业最基本、最底层的需求。有了办公室,注册成立公司具备法人资格后,考虑的才是生产经营、财税、人力资源等服务增值。运营方提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时,也降低了第三方服务商的销售成本,而运营方自身则获得客户关系和黏性,最终实现三赢局面。

四、WeWork的成功很大程度上得益于美国的大环境

1、美国拥有完善的创业教育体系,年轻人创业热情高,准备足

美国的创业革命,得益于始自1960年代的创业教育。美国是世界上实行创业教育最早也是最成功的国家。这些较为完善的创业教育体系使得美国年轻人的创业热情比较高。在美国,很多年轻人都会选择创业,而非一心进入大公司上班。这对类似于WeWork的创业空间提出了非常大的需求。

图表:美国的创业教育体系介绍

 

 

2、美国具有相对完善的创业融资体系

美国政府支持小企业融资主要采取以SBA为核心引导商业机构、民间资本对小企业贷款或投资的间接调控模式。目前,美国已经构建了以发达的资本市场为基础,以民间资金为主力,以私人或独立的创业投资公司为主要中介,以高利润为保证的创业投资机制。在这种创业机制下,美国创业者只要有创意,比较容易获得融资;这降低了创业者的创业风险。

图表:美国的创业融资体系介绍

 

3、美国政府对WeWork模式的主动支持

美国各州的市政府意识到这类办公场所对当地经济大有裨益,于是竭尽所能地向WeWork示好。在旧金山,市长李孟贤(Ed Lee)改变了警方的巡逻路线,并在破败的田德隆区设立了一个警区前哨站,以保障WeWork会员的安全。芝加哥市长拉姆·伊曼纽尔(Rahm Emanuel)亲自向纽曼阐述该市尚未公布的新自行车道修建计划和有利于初创企业的其他项目,以便说服WeWork在芝加哥西环(West Loop)地区开设办公点。波士顿新任市长马丁·沃尔什(Martin J. Walsh)把新的WeWork办公场所作为他上任后最初几次公开演讲的地点之一,沃尔什认为对芝加哥而言,创意经济在某种程度上还是个新鲜事物。随着越来越多的人领会WeWork的那种想法,更多的人将会对创业产生兴趣。

4、美国租赁物业办公审核周期极长

WeWork的成功一定程度上得益于美国式大环境的天然”软肋”。与中国租赁环境不同,在美国租赁物业办公,有着相当严格的审核周期,根据相关法律程序,审核周期通常可以达半年之久。

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发布者: 微能创投加速器

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